「天津磁卡股吧」新增人口会降到1000万以下吗?那些认为房价不会跌的人,醒醒吧!

股票行情  2021-04-11 16:18:11

“房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口”,这是业内形成的共识。

也就是说,如果一个城市的人口流入,政府不提供多少土地,最近货币又开始刺激,这个城市的房价肯定会上涨;如果一个城市人口大量涌入,政府提供的土地较少,那么这个城市的房价肯定会上涨;如果一个城市有持续的人口流入,未来房价会怎么样?会崛起!人口外流的城市怎么办?那就不涨了。

中国房地产业经历了20多年的蓬勃发展,现在全国平均房价整体涨幅高达5倍,即将迎来万元时代。靠什么?毫无疑问,这是一个14亿人口的巨大住房需求。

但是,这种情况还能继续下去吗?很难估计,因为人口危机来了!

一方面,根据央行公布的数据,截至去年,96%的城市家庭不缺房,每户1.5套。新房还在入市,商品房已经饱和。未来不缺房的老年人会越来越多,需求会萎缩。

另一方面,上海益居房地产研究院年初发布的报告显示,2020年我国商品房的房价收入比是9.2,远超7.0 ~ 7.5的合理区间。过高的房价不仅让在城里买房更加困难,也让打算进城的农民望而却步,被无情地堵在城门外。

更重要的是,作为房地产长期发展的重要“基石”,新增人口在逐年减少!

看看国家统计局公布的两个孩子出生后近几年新出生人口数据:

2017年:1723万(出生率12.43 ‰,死亡人口986万,死亡率7.11 ‰,人口自然增长率5.32‰);

2018年:1523万(出生率10.94 ‰,死亡人口993万,死亡率7.13‰;人口自然增长率为3.81‰);

2019年:1465万(出生率10.48 ‰,死亡率7.14 ‰,人口自然增长率3.34‰)。

2020年:1003.5万人(参考公安部发布的数据,截止2020年12月31日户籍在册的新生人口数)。2020年出生的新生儿虽然有一部分没有登记,但2020年新生儿急剧下降应该没有悬念。

有人说房价不会因为货币过度、“面包面粉”价格上涨、建材价格上涨、大城市人口流入而下跌。这种观点是一种“短视”,或许可以理解,但从长远来看,如果不能尽快扭转新增人口的下降趋势,那么全国各大城市,包括超大型和特大城市的房价无疑会下跌。原因很简单:

第一,房子是给人用的。在没有成交量和流通困难的情况下,所有空置的房子都是一堆无用的钢筋混凝土;能值多少钱也是无用的纸财。这种情况在未来人口流失的三四线城市尤为严重。虽然目前一些三四线城市的房价还在上涨,但排除棚改未完成、当地依赖土地等原因,未来房价肯定会回落,因为一级市场政策可以控制,二级市场政策基本上控制不了。

第二,人口之战升温。目前,至少有30个大城市放开了人口落户限制,许多二线省会城市甚至一线城市大幅降低了落户门槛。比如石家庄、济南、福州等地实行“零门槛”结算;深圳和广州只要有大专学历就可以落户;上海为985应届毕业生留沪提供更多政策关怀;其他无法竞争人才的城市开始降低社会地位,争夺(年轻)人头。。。三四线城市虽然早就放开了落户限制,但其实说白了就是“随太子读书”。放手与否是你的自由。能不能抢人不是你的事,没有资源优势。

第三,为什么超大、特大城市的房价也会下跌?如果总人口如一些专家预测的那样,“十四五”期间出现负增长,那么不仅未来中小城市的住房需求会越来越少,而且未来超大、特大城市抢人也是不现实的。所谓“江河满水,江河干无水”,因为房价高,当地出生率比小城市低。现在连小城市的新增人口都减少了。大城市去哪里抢人?如果房价高到不跌,小城市的人会拿什么去买你们大城市的高价房?

第四,房价的快速上涨最终是由需求引起的。前期因为大家普遍缺房,是实实在在的需求;后期投机性投资推高房价,是泡沫经济。期待投资投机继续增加需求,前提是涨价一定要达标,有更厉害的人接手报价。但最近两年平均涨幅分别为6.5%和5.9%,投资者怎么能随意往楼市里砸钱呢?房子基本不缺,值得投资的城市越来越少。潮水退去后,谁在裸泳,谁就在未来出现。

房子作为重要的民生产品,不仅关系到生活的稳定,也关系到年轻人结婚生子的头等大事。但是高房价导致生育率严重下降,年轻人不能谈恋爱,不能结婚,不能生孩子,人口在下降;房价已经处在下跌与不跌的关键十字路口:保持过高的房价,新增人口跌破1000万可能很快成为现实;想要在市场上“后继有人”,走“长流水”的稳健发展道路,把房价降到与购买力基本兼容的价格,可能是行业的艰难选择。

网友对此怎么看?你觉得房价和低生育率有关系吗?


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