6650亿的老改革资金从哪里来?特殊债务倾向于银行贷款干预 证券分析软件下载

股票行情  2021-03-02 20:33:12

国务院4月14日召开常务会议,要求2020年改造3.9万个城市旧住宅区,涉及居民近700万人,是去年的两倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

根据住房和城乡建设部2019年的统计,全国现有旧住宅区近16万个,涉及居民4200多万人,综合改造投资最高可达4万亿元。按此估算,人均装修投资约9.5万元。按照这个计算,今年老改革的市场规模大概在6650亿元左右。

市场也很关注这部分资金的来源。国务院表示,要建立政府、居民和社会力量合理分担改造资金的机制,由中央政府补贴,地方政府专项债务,鼓励社会资本参与改造运营。

据《21世纪经济报道》记者采访,今年旧住宅区改造期间,财政资金仍占重要比例。但市场化融资有所改善,比如专项债务会适度倾斜,银行贷款也会涉及。

与棚改不同,旧住宅区改造很少涉及土地整理,新地块无法搬迁,规模较小,需要创新思路。记者了解到,目前有两种方式,一是与其他有利可图的项目整合,如城市更新;二是在几个老小区“打包”类似项目,形成规模收益。

特殊债务倾斜

旧住宅区的改造因地而异。在2019年7月举行的吹风会上,住房和城乡建设部具体介绍了旧社区的改造内容,主要分为三个方面:一是基础配套,包括水、电、气、路等市政基础设施的维护。完美;垃圾分类设施的配套;加电梯等。第二,升级基础设施,可以配备停车场、活动室、产权房。三是完善养老、养老、文化室、医疗、助餐、家政、快递等公共服务内容和设施,改善基本公共服务和基本公共环境。

资金方面,旧住宅区改造以财政资金为主。今年3月,《21世纪经济报道》独家报道,2020年全年专项债务不应用在储土、棚改等领域,同时对新老住宅区进行改造,投资其他领域,主要目的是稳定投资。

这种变化面临的难题是,专项债务需要一定的收入才能投入项目,项目债务偿还资金来源是政府资金或专项收入。但是很多项目,比如电梯安装,道路维护,新活动室等等,规模小,收益有限,如何解决?

据记者统计,2020年发行的1万亿专项债券中,曾出现过专项债务资金用于旧社区改造的零星案例,但规模很小。其创新之处在于将几个老小区的类似项目“打包”,形成规模收益。

例如,安徽省铜陵市旧住宅区改造示范工程主要针对黑沙河流域64个旧住宅区和兴福运河流域30个旧住宅区的雨污分流改造。项目总投资3.65亿元,其中1.65亿元来自财政资金,其余由专项债券融资。项目收入为土地出让收入和污水收集处理收入。

再比如山东省潍坊市安丘市的水质改善和供水设施改造工程,主要包括供水深度处理和供水管网改造。项目总投资6.02亿,资本金4.02亿,其余来自专项债务融资。项目收入为补贴收入和水费收入。

近日,监管部门明确后续专项债务用于旧住宅区改造后,各方面也在创新方式。市场预计未来至少会有1.7万亿的专项债务,其中用于旧社区改造的比例也会增加。

西南某市发改委一位人士介绍,目前正在申请专项债务项目,优先考虑在建项目。对于新开工的项目,优先考虑上半年开工的项目。老社区项目申报了,但不多。根据记者获得的项目材料,当地政府已经申报了一个旧社区改造项目,属于当地社区改造项目。该项目将拆除和翻新一些建筑,并计划400多个停车位。其收入来源主要是车位产生的停车费收入。

北京某咨询公司高管表示,部分旧住宅小区改造项目有收入来源,如:一是给排水、采暖、光纤等运营维护收入;二是物业费和停车费收入;第三,延伸到公共服务领域所产生的服务收入。这类项目可以做成专项债务投资项目。

银行信贷干预

除了专项债务,银行信贷也被视为支持旧住宅区改造的重要资金。

“目前,银行业支持旧城区改造存在两大问题。一方面,作为公益项目,旧社区改造收入少,现金流难见,还款保障不足,影响银行信贷支持的积极性。”一位来自江浙某大型国企信贷部门的人士表示,“另外,老小区改造项目碎片化、分散化,银行信贷管理困难。”

据此人介绍,可行的方法是搭建高水平的融资平台,统一贷款。在技术层面上,要做好项目整合,旧居住区改造要与历史街区的开发利用和城市的有机更新有机结合。此外,调整相关标准规划,增加运营设施,增加运营收入,扩大旧住宅改造项目还款来源。

事实上,一些银行已经开始干预。去年8月,农业银行发布《关于加快城市旧住宅区改造项目业务营销的通知》,要求摸清待改造旧住宅区项目名单,探索贷款、产业基金、专项债券投资、债券承销与投资、租赁融资等公共业务的可能性。

一些项目也落地了。例如,去年12月,浙江舟山市定海区房屋建筑资产管理有限公司获得3.5亿元贷款,用于旧住宅小区改造工程。工商资料显示,公司经营范围涵盖经济适用房、廉租房、公租房、基础设施建设等经济适用房的经营管理。是本地融资平台。

市场分析人士认为,PSL未来将支持旧住宅区的改造。浙商证券首席经济学家李超表示,PSL作为政策金融的重要工具,未来可能会从棚改为主转向支持旧住宅区改造。

PSL成立于2014年,主要通过CDB和农业发展银行。2014年至2018年,PSL新增资金在4000亿元至1万亿元之间,但自2019年以来,PSL的投资明显放缓。2019年以来,仅新增投资2872亿元,目前余额为3.56万亿元。

原因在于棚改降温和融资方式的改变。记者了解到,一些地区正在研究CDB近期批准的棚改项目贷款改造工作。这种贷款可能会转向旧住宅区的改造。


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