宏观评论:监管收紧下的房地产债务质量如何? 上市公司条件

股票行情  2021-03-11 22:29:15

视野

2021年,房地产行业债券融资自去年8月以来持续收紧,净融资连续7个月为负。“三条红线”规定出台后,行业价差已经涨了50BP以上。从行业基本面来看,在更严格的监管下,行业分化更加明显,预计档次差距将继续扩大。

自“三条红线”调控以来,房地产债券融资净额连续七个月为负。自16年末“房、房、不炒”政策出台以来,房地产行业债券融资净额整体萎缩,尤其是去年8月“三条红线”监管进一步收紧,房地产债券融资净额连续7个月为负,为16年来“房、房、不炒”以来最长。我们预计,随着政策对房地产融资的抑制和到期集中支付的压力,净融资额将保持在较低水平。

21年来,还款压力集中在第一季度和第三季度,预计3月份会出现一波供应冲击。

房地产行业将面临21年债券集中到期的压力,全年到期超过6000亿,主要集中在一季度和三季度。2月份,受春节假期影响,新发行债券到期覆盖率仅为41%。参照1月份82%的覆盖率,预计3月份新发行规模将超过700亿。

自16年房地产政策收紧以来,行业利差呈倒“V”型。自16年来“房无投机”政策出台以来,房地产行业的扩散整体呈倒“V”形。随着过去18年政策的增加,利差在7月达到170个基点以上的峰值。“三条红线”监管进一步打压房地产,价差拉大50BP以上。我们预计,随着房地产行业的整合,信用利差将逐步得到修复。

在监管的收紧下,价差中心上升,等级价差扩大。在监管收紧之前,行业利差的位置是波动的,等级利差的分化不明显。进入17年后,受监管收紧的影响,行业利差中心上升,AAA评级相对稳定,信用利差保持低位,AA+与AAA等级利差迅速拉大,AA+估值风险相对较高。“三条红线”加码后,中低评级利差扩大,AA利差涨了200多个基点。我们认为,监管的收紧将导致扩散中心迅速向上移动。其中,高评级债券相对稳定,中低评级债券对监管加码的反应较为明显,存在一定的估值风险。

我们认为,2021年房地产行业的债券融资压力会更大。在监管收紧的背景下,利差中心明显向上,高评级债券收益率相对稳定,中低评级债券存在一定的估值风险。

风险预警:房地产行业政策变化,融资环境变化超出预期


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